商品房买卖合同约定开发商对地面停车位享有所有权：侵权无效（购房合同中约定停车位属于开发商所有）
(2022)浙0109民初2991号
原告:顺发能城有限公司
被告:杭州市萧山区佳境天城第三届业主委员会
原告顺发能城有限公司(以下简称“顺发公司”)与被告杭州市萧山区佳境天城第三届业主委员会(以下简称“佳境天城业委会”)车位纠纷一案，本院于2022年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年4月1日公开开庭进行了审理。顺发公司委托诉讼代理人黎明、张惠惠，佳境天城业委会委托诉讼代理人贺正琦到庭参加诉讼。2022年6月1日，本案依法裁定转为普通程序独任审理。期间，本院组织双方当事人进行了现场勘验。本案现已审理终结。
原告顺发公司向本院提出诉讼请求:1被告移交地面停车位87个;2.被告返还原告车位使用费344400元(最终按实际已支付金额计算);3.本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由:佳境天城小区项目系原告开发建设。该项目经规划批准建设地面停车位87个。原告在出售该小区商品房时，与买受人合同约定小区地面停车位归出卖人。小区建成使用后，因地铁建设需要，征收回了原部分车位所在区域的土地。地铁完工后，被告在场地内已经划定了相关车位。被告于2019年初通知原告，小区全部地面停车管理系统改为无人值守收费系统。被告拒绝认可原告对87个地面车位的使用权，要求原告缴纳停车费。因原告办公区域位于小区停车管理系统内，为保证员工停车及公司经营需要，原告被迫保留权利先行缴纳停车费。被告拒绝向原告交付87个车位并强制收取停车费的行为，已严重侵害原告的合法权益。
被告佳境天城业委会辩称:
一、原告主张规划图纸上规划了87个地面停车位即认定属于其所有系对法律规定的错误理解。首先，根据《民法典》第二百七十五条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”原告认为只要规划好了就属于原告所有，这是对民法典第275条规定的误读，根据《民法典物权编理解与适用》中对该条的理解，“规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。”也就是说只有原告在享有停车位所有权的前提下，才能通过出售、赠予或出租等方式约定车位的归属。本案中原告对87个地面停车位没有取得建设工程规划许可证，也无法办理产权登记原告主张规划图纸中对地面停车位的规划，本质上与小区道路、绿化等规划用途一样，是确定小区内公共土地的使用方式，开发商按照规划建设的地面停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。规划从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，旧并非依据规划建设的附属设施都归开发商。
其次，涉案车位不多计入建筑面积，不能办理产权登记，因此其不能成为开发商享有专有权的专有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。"本案中，地面停车位不属于具有独立空间的专有部分，不能办理产权登记，所占用的只是全体业主共有的道路，本质上属于共有部分的土地使用权。即使原告在建设小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。
第三，规划图纸中的87个地面停车位并不实际存在。鉴定报告第4页-第5页鉴定结果中已明确载明，同时附件二(第10页-第15页现场照片)也可以明确看到车位的标点在池塘、绿化带、建筑物还有道路中，原告根本未按照规划图所标注的位置修建车位。通过照片也可以明确看出地面停车位上无建筑物，实际上是占用的小区共有的道路，本质上属于土地使用权，而根据民法典275条第2款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
二、原告认为在商品房买卖合同中约定该车位归其所有即认为其对地面停车位享有所有权不符合法律规定。原告虽提供了2份商品房买卖合同，但在购房合同中第18条中约定有关地上车位使用权属于原告所有，并无法律依据，应属于无效条款。首先，该约定违反法律规定，只有在原告对地面停车位享有所有权的前提下方可通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案地面停车位上并没有建筑物，合同中的“车位使用权”本质上属于一地使用权。依据法律规定，小区的建设用地使用权已经通过房屋出售的方式一并转移给了小区业主。原告试图将本属于全体小区业主共有的公共场地使用权通过商品房买卖合同约定的方式归其所有不符合法律规定，严重侵害了小区业主的合法权益，属于无效条款。其次，商品房买卖合同中的相关条款属于格式条款，原告作为提供格式条款的一方，对于免除自己责任或者限制对方权利的格式条款，负有对合同内容进行提示和说明的义务。本案中，从原告提供的商品房买卖合同第18条中关于地面停车位使用权归属的约定来看，该条款排除了全体小区业主的合法权利，但该条款与合同中其他约定并无区别，在签订合同时也没有尽到向业主充分说明的义务。因此，该约定条款属于无效格式条款，原告不能以此取得小区地面停车位的所有权。
三、本案中小区地面停车位的使用权应属于全体业主共有。涉案地面停车位上没有构建其他建筑物。而且不在小区规划的建筑面积内，无法办理产权登记，且其中规划的地面停车位在实际中位于池塘、绿地、道路和建筑内，并不实际存在。而小区划定的地面停车位占用的是业主共有的道路或者其他场地，应当属于佳境天城小区全体业主共有。原告所要求返还的87个地面停车位未计入小区的建筑面积，本质上属于土地使用权。这种地面停车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，原告也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于全体业主共有。即使原告在建设小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区全体业主共有。
综上，小区地面停车位依法应当属于全体小区业主共有，原告的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。
原告顺发公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料:
1.建设用地规划许可证;2.土地使用权登记证，证明佳境天城项目建设用地规划和使用权登记情况。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不认可。原告在建设之初
将土地办理在自己名下，成为建设用地使用权人，只能表明原告有权开发建设。但小区建设完成后，随小区内房屋的出售，小区建设区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。
3.《商品房买卖合同》，证明原告作为出卖人使用编号2005-1-1-26号商品房买卖合同出售案涉小区商铺房屋，合同约定小区地面停车位的使用权归属于原告。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不认可。首先，原告仅提供2份《商品房买卖合同》，不能证明所有《商品房买卖合同》均有该项约定;第二，原告作为开发商这样约定的前提是依法对地面停车位享有所有权，但该地面停车位本质上属于小区业主共有的土地使用权，原告在合同中对小区地面停车位使用权使用使用权”的表述足以证明地面停车位本质上属于土地使用权，依据法律规定随着小区房屋的出售，该土地使用权为全体业主共有。第三，该约定系原告拟定的格式合同，该格式合同的内容违反法律规定，也未履行提示说明义务，严重损害小区业主的合法权益。综上，该条款应为无效条款。
4.格式条款备案编号核发通知书及备案《商品房买卖合同》，
证明原告与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经杭州市工商行政管理局萧山分局备案。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不认可。格式条款是否有效与备案没有关系。原告采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方即原告应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。本案中，原告提交的与业主方签订的《商品房买卖合同》关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，与其他条款并无区别，且原告也未提供证据证明其已对该条款尽到合理提示及说明义务，因此该格式条款无效。
5.佳境天城总平面图(城建档案馆调取)，证明地面87个车位为规划车位，属于物权法第74条规定的“建筑区划内，规划用于停车的车位”;公共设施用地用地面积46300平方米，该用地面积内规划了包括住宅、商业裙房、公建办公、游泳馆、停车位、停车库等不同功能的建筑及空间场地;配套用房篮球馆、幼儿园、物业管理/经营用房、社区管理用房等规划位于住字部分(居住用地);居住用地中的物业管理经营用房属于全体业主，篮球馆等属于不同业主;不同的用地性质与权利的归属没有关联性。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不认可。除规划外，原告在建造车位前还需拿到建设工程规划许可证。并且建设完成后可以办理产权登记。本案中，事实上地面停车位地上无建筑物，本质上属于土地使用权，有关部门规划地面停车位的用途，与小区道路、绿化等规划用途一样，是确定小区内公共土地的使用方式。地面停车位是占用小区共有的道路建设的，根据《民法典》第二百七十五条第2款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内的公共场所和公共设施应该属于全体业主共有。《民法典》第二百七十四条明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”由此可见，地面停车位等公共设施依照法律规定应该归全体业主所有。
6.《国有土地使用权转让合同》，证明原告以出让方式取得土地;合同第三条，出让土地包括居住用地、公建(兼容高层住宅)用地两种用地性质;合同第四条确定土地用途为公建(商业、宾馆、写字楼)、居住用地，第五条确定土地使用权出让年限为公建部分50年，居住部分为70年;第三章第10条土地开发和利用中，公建用地、居住用地开发的建筑容积率、建筑密度、建筑限高、绿地比例不同，可以体现不同用地性质有不同的开发要求，与权利归属并无关联性。经质证，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不认可。尽管原告在小区建设之初取得土地，并支付了建筑区划内的一地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。本案中地面停车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，地面停车位实际属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
7.住宅、公建土地使用权证及附图，证明土地使用权分别登记附图明确土地四至;两种性质土地的土地使用年限不同。经质证，被告的质证意见同证据6。
8.游泳馆产权登记证、商铺产权登记证，证明“公建用地”部分的游泳馆、商铺所有权均办理登记，归属于特定权利人，并不因使用“公建”性质土地而归属于全体业主。经质证，被告对真实性无异议，对关联性、证明目的不认可。游泳馆符合法律规定的建筑物专有部分的概念和特征，可以办理产权登记，而涉案地面停车位不符合专有部分的性质，游泳馆和停车位不具有可比性，对其证明目的不予认可。
9.地铁2号线振宁路站征收补偿协议及附图，证明规划的38个车位位置可能包括在地铁与被告的征收范围。经质证，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不认可。首先，被征收的土地中是否包含了地面停车位所占用的土地无法确定。其次，原告对地面停车位没有土地使用权，被告依法享有土地补偿费和地面附属物及苗木补偿费证明了政府机关认定所征收土地属于全体业主共有。最后，如果原告认为应当获得补偿的话，应当向实施征收补偿的政府机关主张权利。
10.关于外围停车场9月份收支状况的公告;11.佳境天城蝴蝶泉外围停车场道闸系统工程合同;12.《关于对外围停车进行收费管理的函》:13.佳境天城外围停车场道闸设置照片，证明被告委托杭州明天网络科技有限公司对佳境天城小区外围停车收费系统改造，改为无人值守，停车费由明天网络科技代收:小区外围停车场自2019年9月1日投入使用及现场的道闸设置情况:被告发函通知原告要求原告提前告知车辆信息并自2019年10月1日起对原告进场车辆收取停车费用。经质证，被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不认可。正是基于被告根据实际情况对全体业主适当提高了停车费用，而原告不满被告提高收费标准，于2020年起诉后撤诉，在与被告无法对收费标准达成一致后再次起诉被告，其中目的是想免费霸占小区的公共停车位，严重侵害了小区业主的合法权益。其诉讼目的不具有正当性也严重浪费了司法资源。
14.对《关于对外围停车进行收费管理的函》的回复，证明原告告知被告原告对地面车位具有权利，为正常经营工作暂时支付停车费用但保留权利。经质证，被告的质证意见同证据10-13。
15.浙江增值税电子普通发票及中国工商银行业务回单，证明自被告设置无人值守停车收费系统后，原告已支付车位费用。经质证，被告的质证意见同证据10-13。
被告佳境天城业委会未提供证据材料。
本院依原告顺发公司申请，委托浙江地科土地勘测规划设计有限公司对佳境天城小区地面车位实际占地位置、方位、占地面积进行司法鉴定，浙江地科土地勘测规划设计有限公司作出地测【2021】鉴字第14号司法鉴定测绘报告。经质证，原告对“三性”均无异议，可证明案涉规划车位的实际占地位置，且相应土地并天被地铁征收。被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不认可。鉴定报告第4页-第5页鉴定结果中已明确载明，同时附件二(第10页-第15页现场照片)也可以明确看到车位的标点在池塘、绿化带、建筑物还有道路中，原告根本未按照规划图所标注的位置修建车位。不知道通过何种方式办理了竣工验收手续。通过照片也可以明确看出地面停车位上无建筑物，无法办理产权登记，实际上是占用的小区共有的道路，本质上属于土地使用权。
就以上证据，本院经审查后认为，证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，均予以采纳。
根据以上所确认的证据和各方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下:2003年5月28日，顺发公司与杭州市萧山区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，载明:出让人出让给受让人的宗地位于萧山区市心北路西侧，南临萧山城市新区，北靠机场路，宗地编号为萧储(2003)05号地块，宗地总面积168666平方米，其中出让一地面积为168666平方米，公建(兼容高层住字)用地部分面积为46000平方米，居住用地部分面积为122666平方米。本合同项下出让宗地的用途为公建(商业、宾馆、写字楼等)、居住用地。主体建筑物性质:公建、住宅，建筑容积率:公建用地部分在2.0以下，居住用地部分在12以下。
2004年8月10日，顺发公司取得建设用地规划许可证，载明:用地项目名称佳境天城(暂名)，用地位置宁围市心北路西侧，用地面积170504平方米。附图及附件名称:1.萧计基(2004)503号;2.用地蓝线图(1:500)，临市心北路100米为公共设施用地(兼容高层住宅)用地面积46300平方米，其余为住宅用地，用地面积124204平方米。
根据调取自杭州市萧山区城建档案馆的佳境天城总平面图(加盖有杭州市规划局规划管理专用章)，主要技术经济指标如下:小区总用地面积170504平方米、住字部分124204平方米、公建部分46300平方米;总建筑面积388615.36平方米、住宅部分309674.04平方米、公建部分78941.32平方米;住宅总面积271264.53平方米、住字部分224887.92平方米、公建部分46376.61平方米:配套用房面积11608.64平方米、住宅部分11608.64平方米;游泳馆面积115159平方米、公建部分1151.59平方米;公建办公面积2115.27平方米、公建部分2115.27平方米;商业裙房面积19086.67平方米、公建部分19086.67平方米:机动车总停车位1566辆、住宅部分1479辆、公建部分87辆;其中:地面停车位87辆、公建部分87辆;地下停车位1443辆、住宅部分1321辆、公建部分122辆;半地下停车位36辆、住宅部分36辆;住宅停车位1465辆、住宅部分1427辆、公建部分38辆;商业办公停车位101辆、公建部分101辆。上述地面停车位均未计入建筑面积。
均不能办理产权登记手续。庭审中，顺发公司、佳境天城业委会双方就上述87个地面停车位的具体位置，在佳境天城总平面图中进行了编号确认。
2004年9月，顺发公司就上述公共设施用地和住宅用地分别取得土地使用权登记证。
2005年5月30日,杭州市工商行政管理局萧山分局作出格式条款备案编号核发通知书，载明:顺发公司向我局备案的含有格式条款的《商品房买卖合同》文本，经对该文本格式条款审查，基本符合《合同法》《浙江省合同行为管理监督规定》，现确定该文本的备案编号为萧工商格式备案2005-1-1-26，同意使用工商红盾标志。
顺发公司作为出卖人与购房者签订编号为2005-1-1-26号《商品房买卖合同》，第十八条第6点载明:小区地面停车位使用权归出卖人所有。附件四“合同补充协议”第一条载明:本合同出卖人出卖的为商品房及本合同第十三条、第十四条所规定的必需的基础设施与公共配套，不句括杂物间、汽车库(位)与幼儿园、会所、运动场馆等;杂物间、汽车库位所有权(使用权)归出卖人所有，买受人使用杂物间、汽车库(位)需单独向出卖人购买或租赁;幼儿园、会所运动场馆等为出卖人所有的经营性资产。架空层、杂物间、(地面)汽车库(位)、幼儿园、会所、运动场馆等不计入公摊。
公建用地范围内的商业营业用房、游泳馆产权登记在顺发公司名下。
2013年4月8日，佳境天城业委会(乙方)与杭州市地铁集团有限公司(甲方)签订《地铁2号线振宁路占征收补偿协议》:载明:甲方征收乙方的土地位于萧山区市心北路西侧，总面积2303平方米，具体位置按附图(附件1)所示。一地及征地范韦内的地面附属物补偿费总计16409983元。乙方配合甲方做好征收地块后续土地权证分割、注销工作。
2019年8月，佳境天城业委会委托杭州明天网络科技有限公司对佳境天城小区停车收费系统进行升级改造，新系统于2019年9月1日投入运行。
2019年9月26日，佳境天城业委会向顺发公司发出《关于对外围停车进行收费管理的函》，载明:按所持有的房产证数量，每本房产证可登记两辆车享受业主待遇，即停车24小时收费5元:超出的停车需求，实行白天早7:00到晚7:00之间，200元每月包月制，超出此期限，按5元每小时收费:对于访客车辆，可以到业委会购买停车优惠券，每小时3元，单辆车限优惠3小时。本停车办法将从10月1日起实行。请贵公司于9月30日前，将有关车辆信息提交到业委会，逾期未提交的，将按临时停车进行收费。
2019年10月25日，顺发公司向佳境天城业委会发出对《关于对外围停车进行收费管理的函》的回复，载明:一、佳境天城小区地面规划车位共87个，根据《中华人民共和国物权法》第十十四条第二款规定以及《商品房买卖合同》第十八条第六点的约定，前述地面车位应属我司所有，我司享有完全的排他的使用权，贵方对我司拥有的车位收取停车费，并改建道闸妨碍我司车辆通行，侵害了我司正当权益。二、我司本着共建和谐小区考虑，为避免因停车事宜造成双方不必要的矛盾，暂时同意交纳停车费用我司特此声明，交纳费用不代表我司认可贵方的上述行为，后续我司将通过法律途径维护我司正当权益。三、我司作为上市公司，在财务管理上有着严格的制度要求，请贵方收到回函后三天内店我司提供打款账户，并在收取停车费时向我方提供与打款账户相一致的发票。
2019年11月至2022年2月期间，顺发公司向佳境天城业委会支付停车费344400元。
本院依顺发公司申请，委托浙江地科土地勘测规划设计有限公司对佳境天城小区总平图显示规划的87个地面车位每一个车位在佳境天城小区场地实际占地位置、方位、占地面积进行司法鉴定。浙江地科土地勘测规划设计有限公司作出地测【2021】鉴字第14号司法鉴定测绘报告，载明鉴定结果如下:本次鉴定测绘，对87个车位位置进行实测，最后取得车位特征点(放样点)坐标180个(详见附件三)。其中车位特征点编号 55、56、57、63、64号点落水(此处现在已建造池塘)，125号点已被建筑物覆盖，其余点具体位置均在实地放样出。87个车位每一个车位的面积均为16.80平方米。其中25号车位落水面积为0.78平方米，26号车位落水面积为10.14平方米，27号车位落水面积为16.21平方米，28号车位落水面积为16.80平方米，59号车位有9.92平方米在建筑物内部，除以上落水与被建筑物覆盖的六个点以外，其他点位已在现场放样标记出。现场放样点点位坐标位置详见附件三与附件八，可通过附件三放样点的有局到现场将佳境天城小区总平图显示规划的87车位复原。顺发公司因此支出鉴定费75000元。
2022年5月20日，本院组织双方当事人就上述87个地面车位标记点目前实际状况进行现场勘验。双方确认:1-17号车位目前在盈丰街道办公楼门口的道路上，部分车位与现有地面划线车位的位置有重合，其中11-17号车位仅有西侧小部分面积与现有地面划线车位重合，绝大部分位置为道路;18-22号车位目前均在道路:23号车位与现有地面划线车位有一部分重合，24-28号均存绿化带和池塘中:29号车位在绿化带中，30-32号车位与现有地面划线车位和道路重合;33-38号车位与现有地面划线车位和道路重合，有一半以上面积在现有车位上;39-42号车位与地面划线车位基本重合;43-48号车位与道路和地面划线车位重合;49-51号车位在房角的绿化带内:52-58号车位与道路和地面划线车位重合:59号车位半个在建筑物内，59-66号车位大部分面积在花坛内，小部分与现有地面划线车位重合;67-87号车位一半面积在房角的绿化带内，一半面积在现有地面车位内。
本院认为:本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事红纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。
本案的争议焦点是佳境天城小区87个地面车位的性质及权利归属认定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十四条第二、三款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分:(二具有利用上的独立性，可以排他使用:(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
落实到本案:
一、根据以上法律、司法解释之规定，物权法第七十四条所谓“规划车位”应系指建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。
二、佳境天城小区地面车位虽经过建筑规划，但此地面车位所占面积没有纳入容积率的计容地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故其并非所谓“规划车位”。
三、承接第二点，佳境天城小区地面车位不能够登记成为特定业主所有权的客体，不能成为享有专有权的专有部分，其本质属于土地使用权范畴。即使顺发公司在建造佳境天城小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。据此，佳境天城小区地面车位应属于业主共有。
四、顺发公司与购房者签订《商品房买卖合同》时采用了格式条款，即第十八条第6点小区地面停车位使用权归出卖人所有"和附件四“合同补充协议”第一条“本合同出卖人出卖的为商品房及本合同第十三条、第十四条所规定的必需的基础设施与公共配套，不包括杂物间、汽车库(位)与幼儿园、会所、运动场馆等;杂物间、汽车库位所有权(使用权)归出卖人所有，买受人使用杂物间、汽车库(位)需单独向出卖人购买或租赁;幼儿园、会所运动场馆等为出卖人所有的经营性资产。架空层、杂物间、(地面)汽车库(位)、幼儿园、会所、运动场馆等不计入公摊”。该格式条款中关于地面车位归属的约定显属对购房者业主主要权利的排除，应属无效。综上，佳境天城小区地面车位属于业主共有，顺发公司的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下:
驳回顺发能城有限公司的诉讼请求。
案件受理费1300元，由顺发能城有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院;也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。
