深度研究丨赣系房企分散且规模较小，全省仅一家房企上市（赣系房企20强）
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江西地处东南腹地，连接着长三角、海峡西岸、珠三角和海峡西岸四大城市群，近几年来房地产市场逐步被关注。
相对于周边各省，江西经济发展落后，2020年全省的GDP为25692亿元，位居全国31个省市自治区的第15名，在我国东南地区属于经济发展的“洼地”。
除此之外，由于交通发展滞后，省内各城市经济发展水平不充分也不平衡，有待进一步提高。
长时间人口外流导致楼市需求不足，赣系房企起步较晚，且受地理位置影响
，江西成为沪系、粤系等规模房企外拓的首选之地，这些品牌规模房企进一步挤压赣系房企的发展空间，使得赣系小型房企较多，省内本土规模房企相对于其他派系来说发展实力较弱，截至目前只有新力控股
于2019年上市，并将赣系房企带入大众视野。
本文将对赣系房企的发展现状，以及他们在发展过程中体现的共性和特性进行深入研究，进一步探究未来赣系房企的发展潜力。
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01 省内发展不均衡
房地产市场规模较小
从江西省内城市来看，按照经济发展水平可分为三大梯队。第一梯队仅有南昌一个城市，作为省内唯一一个二线城市，2019年南昌的GDP达到了5596亿元，大幅甩开排名第二的赣州，但是在我国37个一二线城市中仅名列26位；第二梯队的城市为赣州、九江、宜春和上饶，2019年GDP水平居于2513亿至3474亿元；第三梯队城市则包含吉安、抚州、新余、鹰潭、萍乡和景德镇，GDP最低的景德镇仅有926亿元，省内的经济发展不充分也不平衡。
未来在江西高铁跃进式发展之后，可以令省内的联系更加密切，可能会减小省内各城市发展的差距。
图：江西各城市2019年GDP（单位：亿元）
数据来源：江西省统计年鉴
省内城市层面，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升，2017年甚至达到60.4%。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右。
图：2013-2018年昆明以及贵阳和遵义对省内房地产投资开发的贡献度
数据来源：云南省统计局、贵州省统计局
江西省房地产的需求相对不足，消费者对价格敏感程度更高，从而也拉低了全省的商品房销售均价。据统计，2019年江西省的商品房销售均价为7293元/平方米，在全国排在22位，与周边各省相比也处于较低水平，仅略高于湖南省，由此看来江西房地产市场发展动力较为不足。
从2019年省内单个城市的房地产投资额来看，作为省会的南昌达到了913亿元，对全省房地产开发投资额的占比达到了41%，第二梯队的赣州、宜春、上饶、九江占比均在10%左右。江西房地产市场在城市分布方面基本处于“一超多强”的局面，交通发展迟缓导致各城市的房地产市场较为独立。
表：2019年江西及周边各省经济发展情况
数据来源：国家统计局、CRIC整理
02 本土房企分散且规模较小
外来房企加剧竞争
截至2019年底，江西共有注册房企2666家，在周边省份中最少，全省房地产开发投资额仅为2239，同样低于周边各省，平均每家房企的开发投资额仅为0.84亿元。主要原因是江西省内各市县市场在规模较小，同时被本地小房企瓜分，导致省内房企平均的投资开发力度较弱，本地大型房企的发展速度缓慢，多数赣系房企难以形成较大的规模，这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。
图：历年部分省内单位房企开发投资额（单位：亿元）
注：单位房企开发投资额=当年房地产开发企业完成投资额 / 当年房企个数
数据来源：国家统计局、CRIC整理
虽然江西房地产市场的发展程度与周边各省相比相对较低，但由于位于我国的东南部腹地，未来的发展潜力仍然较大，因此近年来有大量品牌房企进驻江西，尤其地缘关系较近的粤系房企进驻江西较为积极。据统计，2020年销售排名TOP10的房企在江西的进驻率达到了100%，TOP20房企中仅有中南置地尚未进入江西，整体来看目前销售TOP50的规模房企进驻率已经达到了64%。
反观赣系房企，成立时间多在2000年以后，在外来房企的挤压下，省内并未实现全覆盖，多数房企对大本营依赖度较高。截至2021年1月，12家品牌赣系房企已布局江西省内的9个地级市，仅有鹰潭和新余没有品牌房企进入。即便是赣系房企“一哥”新力控股也仅布局了5个省内地级市。
值得注意的是，严重依赖大本营是赣系房企的一大特征。比如九颂山河虽然在省内6个城市都有布局，但其约有40%的销售额都来自南昌，硕丰则有90%的销售都来自抚州，而全国化的新力也有超过40%的销售都依赖江西省。
由于江西房地产市场相对开放，本土房企的品牌优势并不明显，在经过多年耕耘之后外来房企已经占据了较大的优势。从2020年南昌销售备案金额TOP20的项目来看，七成以上的项目都是外来房企开发。相比之下，赣系房企的上榜项目中除了新力有两个独立开发的项目之外，其余三个均是合作项目。合作开发有利于企业降低开发风险和资金压力，同时也是整体起步较晚、发展较为缓慢的赣系房企为了加速规模扩张所进行的选择之一。
表：2020年南昌项目销售备案金额TOP20（标红的为赣系房企）
数据来源：江西易居研究中心、CRIC整理
03 赣系房企加速外拓
多集中三四线城市
赣系房企早期发展并未获得足够的原始积累，在对外扩张的过程中，缺少一定的支持力度，所以发展较为缓慢，仅新力一枝独秀。截至2020年底包含江西省内布局城市在内，新力布局城市超过50个，在粤港澳大湾区、长三角区域、中西部区域等地均有布局，全国化布局覆盖面较广。不过值得注意的是，新力在惠州的建面占总土储达到26.4%，是新力单城市土储占比最高的城市，未来受单城市调控影响较大，存在一定的经营风险。
在新力之外，东投、中奥、九颂山河向外扩张属于第二梯队，其余的多数本土房企受制于自身规模的原因，则零星向外布局。东投、中奥、九颂山河这几家房企向外扩张城市相对较多，截至2020年底包含江西省内布局城市在内，东投布局城市约30个、中奥约17个、九颂山河约15个。
图：新力控股2020年上半年总土储区域占比
数据来源：企业年报、CRIC整理
值得注意的是，赣系房企向外扩张的城市，基本集中在三四线。主要在于赣系房企规模相对较小，资金持有量相对有限，出于规模扩张成本和防范风险考虑，战略扩张城市集中在三四线城市。
由于地缘性叠加经济发展因素，在布局区域上，赣系房企重点布局在长三角和珠三角。同时，根据企业的不同业务发展方向，赣系房企向外重点拓展的省份不同。新力作为龙头，向外拓展程度较大，基本上实现全国多区域覆盖；九颂山河由于产品专注刚改以上产品，布局的城市偏向于经济较为发达的城市，在广州、惠州等热点城市均有布局；而像东投地产在湖北、河南的阳新和南阳拥有多个超级教育大盘，主要由于这两个省份为教育升学大省，与东投地产 教育战略不谋而合。
表：赣系本土房企向外重点扩张城市和所属省份
数据来源：企业官网、CRIC整理
04 整体产品线主要覆盖刚需
从产品线来看，由于江西置业群体仍集中在首次置业客户，大部分赣系房企打造的是刚需产品线，在改善和豪宅产品的打造上相对较少。
新力作为赣系龙头，在2010年成立后不久，2013年便已经推出了较为全面的产品线，分别为“湾、园、悦”系产品线，分别面向刚需、改善、豪宅等客群，实现全部客群的覆盖，发展到如今，这三个系列的产品线经过打磨，均成长为较成熟的产品线。同时，面对产品需求日益多样化的置业客群，不同的产品线会有衍生产品，如“园”系产品线中，有升级版的新力城，“悦”系顶级豪宅中，新力也设计了面积相对较小的入门级悦系产品，如南昌东投新力樘悦主流户型建面约为143平方米，是悦系的入门级产品。
表：新力住宅产品线以及产品选址定位
数据来源：CRIC整理
除了新力之外，其他赣系房企如东投、九颂山河、润达、硕丰也拥有较为丰富的产品线，但整体来看，基本上覆盖的刚需类型比较多，往上最多到高端改善型产品，别墅型豪宅覆盖的相对较少。
未来，赣系房企应着重产品线和产品力的打造，丰富产品线，提高产品竞争力，以适应向外扩张中多样客群的需求。
未来，赣系规模发展中，战略上应深耕江西维护本土优势，同时积极扩张省外项目，适当进入周边城市群；扩张方式上，持续加大合作拿地力度，降低外拓的风险，同时扩大品牌影响力；在人才培养上，积极引入规模房企的明星经理人，同时构建符合企业发展的人才培养体系，健全有市场竞争力的员工激励制度，提升人效。
此外，在产品力上，积极学习同行优秀的产品，打磨自身的产品力，推动产品及工艺的标准化实现快速复制，同时持续打造具有特色的产品知名度，实现差异化发展；在整体的企业品牌上，通过将总部迁入南昌、深圳或上海等，将企业推向更加广阔的平台，重塑企业形象，同时对接更多的优秀人才。
随着赣系房企对产品力的打磨以及全国化布局的进一步深入，将进一步推动赣系房企的规模发展，扩大赣系房企的影响力。
