龙湖：优等生腰系安全绳
3月17日，龙湖集团（HK:00960;以下简称：龙湖）发布2022年度全年业绩公告：公司全年实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的净利润243.6亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比实现正向增长达225.4亿元。
据wind数据统计，截至目前，约73家上市房企发布了2022年度盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成。
龙湖是少有的营收、利润双增长的“优等生”。
而且从龙湖营收结构看，运营及服务收入贡献运营利润占比达27%，年复合增长率高达35%，即便在行业下行的前提下，其商业租金等构成的运营及服务收入仍然可以维持龙湖的稳健运营。
能够取得如此成绩，是因为龙湖一直坚持财务盘面稳健，保持余量思维与战略主动权，这一直被龙湖视为“安全绳”，这根“安全绳”由“现金流”、“有息债务比”、“融资渠道”拧成，韧性十足。
一个龙湖
“一个龙湖”是指住宅开发业务、商业投资及长租公寓构成的运营业务、物业管理和智慧营造构成的服务业务，这三大板块如今已实现独立并行、协同发展，由此，“一个龙湖”体系下，“1 2 2”的航道协同效应已初显效果。
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2022年，龙湖运营及服务收入达到236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。其中，由商业投资、长租公寓等业务组成的运营业务全年实现租金收入118.8亿元；由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线。
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当下龙湖能够维持领先的优势就是已经进入初步收获期的“租金收入”，由运营及服务业务带来的收入均超过百亿。与其他主流房企相比，即便龙湖一段时间不卖房子，依旧能有稳定的现金流收入。
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“一个龙湖”协同效应显现，让龙湖实现收入和盈利的双增长，持续兑现承诺。实际上，龙湖2022年度的住宅开发业务板块表现非常可圈可点。
2022年，房地产行业经历了信贷冲击，部分房企销售腰斩、融资断流、项目停工，进入恶性循环。在此情况下，龙湖持续聚焦高能级城市，在政策精准支持下，顺势提升周转及去化，逐步优化存货结构，修复盈利水平。相较于追求规模，龙湖更加注重交付品质、回款质量及利润率，以强大及稳定的现金流来支撑龙湖的底盘。
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2022年龙湖实现合同销售额为2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米。在克而瑞发布的2022年度中国房地产企业销售榜单上，无论是全口径销售额还是权益销售额，龙湖均稳居行业前十。
龙湖执行董事兼高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠介绍，2022年内龙湖新拿地块的毛利率已经做到了近22%，净利率为13%。未来新房销售会保持20%以上毛利率，12%以上净利率。
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龙湖在2022年延续了稳健的拿地策略，不仅要求利润率，更要求投资闭环，即每一块土地都要求非常具体的去化率、回款要求，新获取的60%以上地块为零溢价获取。截至报告期末，龙湖集团的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。在今年的可售货值中，有97%位于一二线城市和环都市圈卫星城。按区域划分，长三角区域27%、西部27%、环渤海23%、华南华中分别占13%和10%。
龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，2023年龙湖拿地策略会坚持两个方向，一是坚持以销定增，二是把握投资节奏，投资刻度优中选优。在城市聚焦方面，会坚持按照20个主力城市和14个机会城市布局，具体城市包括北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等重点区域，同时聚焦在这些城市的核心区，以确保周转率和利润率，拿地投资额与销售回款动态匹配，保证盘面安全性。
财务“安全绳”
经历了2022年度的“至暗时刻”，投资者在选取房企的时候，都将财务和运营安全作为首要标准，其次才是盈利能力。
例如，现金流安全是企业安全的最高法则，近一年，经常能看到一家家千亿大型房企竟然因为几个亿债务还不起而无奈爆雷。
而龙湖的现金流安全由三大业务板共同维系，在开发、运营、服务等业务板块，龙湖都有着明确的“红线”界定。
2022年末，龙湖的净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，综合借贷总额为2080.1亿元，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52。
龙湖的“现金短债比”指标有着超过百强房企约3到4倍的“安全”厚度，龙湖现金流的“城墙”够高。
2022年，龙湖相继提前偿还银团贷、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。公告显示，2023年内，龙湖已无到期境外债。
此外，龙湖正在加大国内银行融资的占比，同时减少境外融资，计划每年下降5个百分点。并保持融资的主动性，保持融资成本的绝对竞争力。
目前龙湖国内融资以低成本的银行贷款和融资债券为主，平均借贷成本为年利率4.10%，平均账期年限为6.67年。
评级机构眼中的“优等生”
自2022年下半年以来，已有约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。
为何房企向三大评级机构提出申请撤销评级？因为对尚未违约的房企来说，评级的下调可能会触发债务的提前偿还条款。
不仅如此，评级被下调带来的负面影响也会传导至销售市场，影响企业销售业绩。对于境外债务依赖度高的房企来说，评级的下调影响了公司的海外融资，短时间内加剧了公司的偿债压力。
而龙湖是少数几家获得标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构全部投资级的优质房企之一。在投资机构眼中，龙湖集团财务延续稳健、自律的基因，已连续七年满足“三道红线”绿档要求。
这也意味着国内外融资机构长期给予龙湖融资的绿灯，“钱多，钱长、钱便宜”就是一个显性的综合优势。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”200亿元中债增信债券额度，并由六大行共同承销，成功发行首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%。
2022年12月，“内保外贷”首单花落龙湖。中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。
自融资政策松动以来，龙湖融资渠道实现了信贷、债券、股权的“三支箭”齐发。
赵轶表示，2023年龙湖债务会保持平稳，保持2080亿总数不变，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。
过去几年龙湖穿越周期一个很大的利器就是债务结构健康，新任董事长兼首席执行官陈序平要求在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。
从左至右依次为：龙湖集团首席财务官赵轶，董事长兼首席执行官陈序平，高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠
“其实这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。打个比方，你要增肌，但是体重不能增加，这就意味着作为管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，更加注重整个公司的资产质量。但我觉得我们选择了一条难但是正确的路，我们也会坚定的前行。”陈序平在发布会上提到。
正如此前龙湖创始人所说，“龙湖，没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来。”着眼于未来的龙湖，聚而向前，行且坚毅。
