房地产批量精装修，因户型的统一，方案几乎是一样的，这样才会效益最大化，因此每个点的成败都影响巨大，牵一发而动全身，做法一些规定动作，减少不必要的损失，从管理出效益。

阶段一 实施前管控

管理类别 方案图纸阶段

管理行为动作 精装方案评审

1、关注方案的合理性，可实施性，可能存在的客户投诉风险以及后期维护成本。

2、现场工程管理人员参与方案评审，有助于从方案的角度理解图纸设计的目的和效果要求，便于后期施工过程效果的把控

精装方案

管理行为动作 精装施工图联合评审

遵循“全员参与、全过程控制、责任落实到位、持续改进”的原则，由设计部牵头组织项目工程团队、合约、报建、营销、客服部门相关人员参加：

1、施工的可行性，必须采取的技术措施，图纸的错、漏、碰、缺，最大程度的消除图纸错误。

2、是否违反强制性条文规定。

3、对成本有影响的工程做法、材料品种型号、工程标准提出意见，并提出成本控制的建议。

4、对政府报建、面积测绘等方面进行审查。对图纸是否存在对报建、验收不利的影响提出意见或建议。

5、业主关注焦点

图纸评审

管理类别 招投标阶段

管理行为动作 精装工程施工策划

1、确定精装场地布置及交通组织线路。

2、确定精装材料运输方式，是否存在垂直运输，多次转运，人工搬运上楼等非常规运输方式。

3、确定精装场地分段移交时间节点及工期预估。

4、确定是临时水电布置要求。

5、确定图纸中重难点及新技术，新材料应用技术问题。

6、确定甲供材料是否需要二次加工问题。

7、确定综合评估、交付评估目标及为达到目标需采取的措施。

8、确定对施工单位管理要求、处罚方案。

9、确定成品保护的标准。

场区策划

管理行为动作 入围面谈及交底

1、合约部确定入围单位后，项目部需根据工程需求向入围单位分别进行项目交底，并与项目经理和技术负责人进行面谈；

2、重点阐述项目概况、投标单位的施工范围、工期要求、技术标准、项目其他特别要求（提前准备PPT介绍资料）；

3、每个入围单位的交底内容必须一致，统一标准，确保投标单位公平竞争；

管理行为动作 入围工程答辩

1、项目部完成入围单位面谈和交底后，安排入围单位编制工程施工管理策划，对面谈交底及招标要求进行响应；

2、由项目工程经理召集并组织入围单位开展入围工程答辩，由入围单位针对工程特点、重难点分析，采取的工程管理措施、工程施工组织等内容进行宣讲，并对答辩小组提出的问题进行现场回复；

3、入围单位针对答辩提出的问题对答辩施工管理策划进行补充修改，提交项目部，可作为参与投标的工程响应文件。

管理行为动作 标前交底

1、项目场地条件、现场临时水电情况、周边情况说明、政府文件要求等

2、厂区平面布置要求

3、施工进度要求（关键进度里程碑节点、付款节点等及相关违约处罚条款

4、项目治理管理目标要求及奖罚条款

5、CI策划、安全文明施工要求及违约处罚条款

6、飞检要求

7、成品保护、垃圾清运等相关要求

管理类别 进场准备阶段

管理行为动作 图纸会审及设计交底

1、项目部组织各专业工程师、监理单位、施工单位进行图纸会审，形成问题清单，提交设计部

2、参与由设计部组织的施工图设计交底会议，同时解决图纸会审问题，完成《图纸会审纪要》的签字确认，并发放参与会议的各方

参加单位：项目部、工程部、施工单位、监理单位、设计单位。

管理行为动作 施工界面交底

专业承包范围内的工作内容交底，明确施工界面划分

管理行为动作 合同交底

1、对合同范围，合同内容，变更签证，违约责任，奖惩条款，界限模糊部位等进行交底。

2、合约经理向项目部及施工单位交底

管理行为动作 项目工序穿插梳理

1、项目各专业间工序穿插顺序确定。

2、场地转换及移交需要。

3、找出进度关键路线

管理行为动作 材料选型定板

1、设计单位提供样品。

2、采购及施工方参照设计样品提交送样。

3、设计确认样板

材料定样

管理行为动作 甲供材料申购

根据设计选型清单及施工单位提交甲供材料计划表完成材料下单

管理行为动作 场地移交需求

1、施工单位根据工期截止时间反推场地最迟移交时间提出需求。

2、场地移交需求提交项目部

管理行为动作 施工总进度计划

1、施工单位根据场地移交需求时间编制。

2、报项目部审核。

3、应根据现场实际情况编制，并附带由相应的材料，人工，机械进场计划

管理行为动作 评估目标及标准交底

1、项目综合评估、交付评估目标明确及分解。

2、评估标准交底。

3、评估其他项目失分项分析及防范交底

管理行为动作 施工管理交底

应包含工期目标，质量目标，施工重难点，管理要求，技术要求，甲方向施工单位交底

管理行为动作 发出进场指令

由项目部发出，作为工期计算起始日期标准依据

阶段二 实施过程管控

管理类别 质量管控

管理行为动作 室内与幕墙、室外交接部位、与电梯交接部位标高及界面交底

1、由项目部组织幕墙单位，电梯单位、园林施工单位，总包单位，装饰单位进行交底。

2、需明确标高，施工界面范围及收口做法

各专业交接面界面交底

管理行为动作 图纸排版，深化，固化

1、墙地面瓷砖、石材铺贴排版，地面与墙面对缝关系

2、针对图纸局部细节做法不明确部位应进行优化和固化

瓷砖、石材排版深化

管理行为动作 样板施工及评审

工序样板、交付样板

工序样板

交付样板

管理行为动作 停止点检查

1、中期运营停止点检查；

2、入伙启动会；

3、工地开放日

管理行为动作 工程实测实量

根据综合评估精装修阶段实测实量操作指引执行

实测实量

管理行为动作 材料举牌验收

卫生间防水蓄水验收

管理行为动作 评估目标及标准交底

加强评估标准熟悉程度

管理类别 进度管控

管理行为动作 场地移交

1、总包向精装单位移交场地。

2、移交前双方实测检查，梳理问题。

3、允许分段移交，分批次移交，但移交场地应保证精装施工连续性。

管理行为动作 工序移交

1、已完工工序向下一道工序进行移交。

2、完工工序需做好成品保护。

3、下道工序完成后反向移交上道工序

管理行为动作 进度计划分解

1、施工总进度计划分解至每一周，明确每周需完成工作量。

2、分解后周计划应有相应的材料，人工计划匹配

管理行为动作 进度计划周回顾总结

1、组织施工单位针对每周的进度完成情况进行回顾分析。

2、对进度滞后项查找原因进行纠偏。

管理行为动作 进度风险预警

针对项目部无法把控的进度风险及时上报公司，请求帮助和支援

管理行为动作 重大事项上报管理

1、发生重大质量、安全事故；

2、被政府部门责令停工；

3、群诉事件等；

管理行为动作 工程内业管理

集团、区域、公司等检查资料、过程隐蔽资料、移交资料、工程联系单、图纸等资料存档

阶段三 完工后管控

管理类别 交付管控

管理行为动作 完工自检及整改

管理行为动作 第三方查验及整改

管理行为动作 交付评估检查及整改

1、按照交付评估标准进行精装专项全面检查，对检查出问题进行全面整改

2、维修例会

管理行为动作 工地开放日

承建商动员会、会场布置、陪同业主验房、快修人员准备、问题录入、维修整改

管理行为动作 移交物业管理

项目主体移交，资料、设备，管理权等移交

管理行为动作 售后维修保养

业主日常报修问题解决