龙湖集团：地产行业经历深度调整后拐点已现，在资金计划上做了多重准备
3月17日，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）召开2022年度业绩发布会，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠等管理层出席会议。
地产行业拐点已现，今年预计龙湖集团去化率65%以上
根据龙湖披露的2022年全年业绩，2022年，龙湖的营业收入同比增长12.2%至2505.7亿元，归属于股东的净利润为243.6亿元，核心权益后净利润同比增长0.5%至225.4亿元。2022年，龙湖的毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。
开发业务仍是龙湖集团收入的最大来源。2022年，龙湖集团开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11.0%。交付物业总建筑面积为1551.5万平方米。开发业务结算毛利率为17.9%。
从销售表现看，2022年，龙湖合同销售额为人民币2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米，销售单价为15451元/平方米。
长三角片区为龙湖贡献的销售额最大。具体而言，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占龙湖集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。
赵轶在发布会上称，龙湖集团整体不存在减值准备，因为过去形成的土地成本相对可控。“行业在回归，我们希望毛利率整体回归到25%以上，新房销售能维持在20%以上的稳定阶段。这两年，整体的毛利率大概在20%左右，新房销售在15%～20%的阶段过渡。现在整个行业已经摆脱了过去高毛利率、高杠杆的阶段，而进入持续的稳定发展阶段，所以毛利率能够赚取合理的利润，同时周转更加安全，售价更加合理，这样的状态是我们所喜欢的，也是适合企业可持续发展的。”
业绩会上，龙湖集团并未公布今年集团全口径销售目标。张旭忠表示，按照目前的运营节奏安排，今年预计会在65%以上的去化率，较去年58%的去化水平会有所提升（2022年龙湖供货3500亿元，实现签约销售2016亿元）。同时，今年会采用相对弹性的供货策略，根据市场变化及城市不同，采取“一城一策”，以平衡量价关系，做好货值管理，做有质量的增长。
除了开发业务，2022年，龙湖集团的运营及服务收入为235.5亿元，较2021年同比增长25%。其中运营业务主要为商场，2022年运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%；运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%。服务业务及其他不含税收入为116.7亿元，较上年增长38.6%；服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。
按照龙湖公开的数据，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座，已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%；长租公寓品牌“冠寓”已开业11.6万间，规模居行业第二，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。服务业务方面，龙湖智创生活的物业在管面积3.2亿平方米。
陈序平在业绩报告中表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。
今年债务总数不变，适度减少境外融资
在财务方面，2022年，龙湖集团的净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，在手现金为726.2亿元。综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.1%；平均贷款年限为6.67年。
赵轶在发布会上表示，在波动的市场环境中，集团时刻保持低杠杆、安全性，并提前布局偿债计划，并于去年底已对2023年境外债务全部提前偿还。债务结构上，一年以内到期的短期债务占10%，债务压力可控，外币债务占比23%，其中外币债务掉期比例至98%，基本完全规避汇率风险。
赵轶表示，2023年龙湖的整体债务会保持平稳，会保持2080亿元的总数不变，但在结构上会进一步做一些优化。一是加大国内的银行融资，二是适度减少境外融资，“继续保持行业最优的短债比和行业最优的现金覆盖倍数，让龙湖的现金流盘面和债务结构能够应对行业的周期。目前，不管是国内的还是国外的直接融资、债券市场，都还没有完全恢复，对民营企业的收益率还是偏高，我们也是保持适度的观望，也相信一定会恢复到正常的状态。但我们在资金计划上也做了多重的准备，即使它恢复得缓一点，我们其它的融资渠道也能顶上，如果它能恢复，我们就能更加主动地选择，锦上添花。”
从2022年的融资情况看，报告期内，龙湖集团在境内成功发行50亿元公司债券，35亿元中期票据，票息介乎3.00%至4.10%之间，期限介乎于3年至8年。其中，龙湖于5月成功发行首单创设CDS公司债5亿元，票息4.00%，期限6年；8月，集团发行首单“中债担保”中期票据15亿元，票息3.30%，期限3年；11月，集团发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3.00%，成为央行“第二支箭”首单。12月，龙湖发行首单“内保外贷”境外银行贷款7亿元，期限5年。
2022年，龙湖“三道红线”仍稳居绿档。数据显示，其剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61倍。
拿地毛利率要求20％以上，聚焦主力及机会城市
在投资拿地方面，2022年龙湖共拿地34宗，权益地价约304亿元，其中60%以上为零溢价获取。数据显示，2022年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为每平方米10461元。其中，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。
截至2022年12月31日，龙湖集团的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。按地区来看，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。
报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积为12万平方米，权益面积7万平方米。
对于后续投资拿地计划，张旭忠在会上表示，今年的拿地策略依然坚持两个方面：以销定支、严守投资刻度。“在城市聚焦方面，我们会坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，像北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等重点区域，聚焦在这些城市的核心区域，确保周转率和利润率。在投资额方面，坚持以销定支，会根据销售回款动态匹配拿地的投资额，保证盘面安全性。在地价控制方面，去年公开市场整体拿地的平均溢价率为4%，整体毛利率22%，净利率13%，未来我们依然会保持拿地的毛利率要求在20%以上，股东净利率在12%。拿到地块后，我们也会通过产品力的打造进一步提升盈利能力。”
