撰稿|行星

来源|贝多财经

近日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）向港交所递交上市申请材料，再度冲刺港交所主板上市。贝多财经了解到，这是继其于2021年10月、2022年4月和2022年10月三次递表失效后的第四次申请。

今年4月，万达商管向港交所递交的招股书第三度“失效”。彼时，该公司表示“上市申请材料失效并不影响公司在港交所的上市进程，会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中。”

种种迹象表明，万达商管的上市期限已进入倒计时。而本次冲刺上市，万达商管胜算几何？

一、转型轻资产模式，在管建筑面积全球第一

招股书介绍，万达商管是万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，专注于商业广场，主要为业主提供全流程的商业运营服务。据了解，万达商管的最大亮点在于其以委托管理和租赁运营模式为主的“轻资产”运营模式。

事实上，万达商管的轻资产模式要从2015年说起。2015年，万达商管提出“轻资产，低负债”战略，开始去地产化之路，力求转型为向独立第三方持有的商业广场提供商业运营的物业服务商。

通过不断积累第三方项目运营经验，万达商管成功打开了行业新空间。2019年底，该公司正式完成了房地产业务的彻底剥离。次年9月，万达商管正式对外宣布，从2021年开始，其将不再发展重资产，全面实施轻资产战略。

经过多年的市场布局，万达商管的轻资产模式已逐渐成熟。根据弗若斯特沙利文的资料，截至2022年12月31日，在万达商管管理的472个商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39.0%，在中国排名第一。

同时，万达商管亦是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。目前，万达商管的总在管建筑面积达6560万平方米。按在管建筑面积计算，万达商管在全球、中国皆排名第一，在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和。

值得一提的是，这一数据在2023年上半年再度实现攀升。根据万达商管发布2023年上半年万达商管集团经营快报（下称“经营快报”）显示，2023年上半年，该公司新开业万达广场12个，累计开业484个。

二、出租率超98%，连续实现营利双增

不仅商业布局网络幅员辽阔，万达商管的出租率表现同样颇为出色。2020年、2021年和2022年（即“报告期”），在管商业广场(不包括停车位)的平均出租率高达98.6%。

另据经营快报，2023年上半年，万达商管在管商业广场的出租率为98.2%，租金收缴率达100%；总租金收入为263.2亿元，同比增长4.5%；净租金为130.1亿元，同比增长7.2%。

得益于经营规模和租金收入向好，万达商管的财务表现颇为亮眼。招股书显示，其2020年至2022年的营业收入分别为171.96亿元、234.81亿元和271.20亿元，净利润分别为11.12亿元、35.12亿元和75.34亿元，均实现了正向增长。

按业务分类来看，万达商管的主要收入来源可以分为委托管理模式和租赁运营模式两大模块。

而由于万达商管对所拥有的所有商业广场运营模式由租赁运营模式调整为委托管理管理模式，并自2021年5月起根据委托管理模式收取运营管理服务费，该公司商业模式收入占比的变动较为明显。

据了解，万达商管来自委托管理模式的收入由2020年的88.38亿元增长至2021年的164.82亿元，并进一步增至2022年的196.98亿元，占总收入的比例则由2020年的51.4%增长至2022年的72.6%。

值得一提的是，万达商管的资产负债率也在逐年降低。贝多财经发现，万达商管的负债总额由2020年的280.61亿元降至155.86亿元，资产负债率则由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

总的来说，就目前万达商管的财务表现而言，拿到港交所的“通行证”并不困难。

三、结语

实际上，由领先商业运营服务提供商管理独立第三方的零售商业物业正成为商业运营服务市场的发展趋势，同时，中国商业运营服务市场近年来正面临著诸多挑战，导致越来越多的商业广场运营不善。

2017年至2022年，中国出租率低于70%的商业广场数量由7800家增加至10948家，复合年增长率为7.0%。估计到2027年，中国出租率低于70%的商业广场数量将达到13182家，2022年至2027年的复合年增长率将达到3.8%。

也正因如此，作为细分赛道“领头羊”的万达商管本次能否成功实现上市，又如何继续通过轻资产模式满足预期业主对专业商业运营服务的需求，提高商业广场出租率，其未来的发展态势都将为全行业所瞩目。