对挪用预售资金严防死守，福州监管新规如何“保交楼”

这些年来我反复强调商品房预售资金监管有多重要，但多数地区（特别小城市、县城）直到2020年有品牌房企开始爆雷，才意识到必须把开发商转移房款的后门堵上。只可惜他们发现资金监管的重要性为时已晚，紧接着品牌房企“爆雷潮”到来，“保交楼”成为重中之重，此时就能看出资金监管好与不好天差地别。

就福建省内而言，福州是注重预售资金监管的楷模，2013年就出台文件加以规范。尤其是2018年以来安商房模式大范围推广，凡是安商房项目资金监管都格外严格，政府回购款打到监管账户上作为施工保障，就算后来品牌房企排队爆雷也不影响交房。而且安商房小区里的商品房业主也沾了安置房的光，当同一家开发商的其他楼盘停工烂尾之时，他们买的房子也能如期交房。

2020年下半年之后，各地陆陆续续出台预售资金监管规定，福州也在当年7月也制定了一份新规，叫做《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》，在2020年7月24日文章里我对此做过解读。

到了2022年底，福州市政府官网上公示出一份《福州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）。这份面向社会征求意见的文件没了“试行”两个字，那么“试行转正”之后修改了哪些内容呢？

首先，在预售资金的定义上，2022年的监管办法规定得更加具体，明确定金、预付款、安商房回购款、其他形式的购房款等都属于预售资金监管范畴。也就是说，你买房子付给开发商的每一分钱都应该进监管账户。不仅包括交了就不能退的定金，而且还应包括号称“不买可以退”的认筹金、意向金（预付款）。

其次，对监管账户的设立也规定得更加详细，账户名中必须体现“预售资金监管专户”，一台POS机只能绑定一个监管账户，POS单上也要体现监管账户。以往有些糊涂的购房人连自己的钱交给了谁，交进了谁的户头都搞不清楚。出了事只会说他们不知道，当时置业顾问让他们怎么做都服从。尤其以往我写文章提及资金监管，总有一些人问说他们刷POS机交钱怎么知道进的是哪个账户？新规出台后，将来进没进监管账户看一下POS单就清楚。

第三，在预售资金监管额度和资金使用上对开发商有所放松，监管额度从不高于项目工程总造价的1.2倍降到了1.1倍。主体结构封顶前提款依然不得超过监管额度的60％；原本竣工验收前提款不得超过85％改成了“规划核验前”不超过85%，竣工验收备案前不超过95%；总登后就能终止监管提取剩余资金。这项调整显然对开发商的现金流有利，可以及时动用的资金略有增多。

至于文件后面的一系列“监管措施”，其实这部分我倒是不太担心，我相信只要进了监管账户的资金都不会被轻易挪用，没有住建局审批同意银行也不敢把款打出去。这一点开发商心里早就门儿清，正是知道钱打入监管账户就动不了，所以多年来它们总是千方百计提前挪用资金，用尽各种手段让购房人把钱打到公司其他账户上，有的甚至是个人私账。

特别是近年来“全民营销”越闹越不像话，不管是不是房地产从业人员都盯上了别人的腰包，不仅亲朋好友不放过，更是连八十多岁老人都要骗去售楼部里宰一刀。这些营销套路有关部门也很清楚，所以这次的新规不仅“敲打”开发商，还把房产中介和代理公司（其实也是中介）补充进来，同样严禁它们在监管账户外直接收取预售款，严禁它们协助开发商逃避资金监管。

现在预售资金监管的难点“不在出口而在入口”，在于怎么让购房款都能打进去。既然这次是征求意见，我就此问题着重提出两点建议：

第一，必须指出目前房管部门对于房产中介和代理公司的违规行为并没有特别有效的制约手段。诸如通报批评、信用扣分、上行业黑名单等等举措实则如同隔靴搔痒，人家大不了换个马甲继续干。

实际上在购房人不知情的状况下，在监管账户外私自收取、截留预售款，甚至直接从定金里把佣金掏走，这种行为已经涉嫌诈骗，房管部门接到举报或者排查发现后应当移送公安机关查办。也只有把房地产诈骗和其他诈骗行为同等查处，才能保护购房人合法权益不受侵害。

第二，不动产登记部门应把好入口关，认真核对购房款存入监管帐户的相关凭证，办理商品房网签备案时要求开发商一并上传购房款（定金、首付或一次性付款）缴交凭证备查，包括POS单、正式发票（收据不算）、对公转账回执等。办理预告登记时即使有银行确认函也应核对金额。

对于接下来将会大量上市的福州市属国企楼盘我们丝毫不用担心，但对于非本市国企的开发商都应严格审核，哪怕由此延长一个工作日也不为过。尤其是那些大家都知道已经爆雷的房企，要特别小心防止它们及利益相关人盗窃预售资金。

诸如此前仓山白湖亭、南二环沿线那两个降价抛售的闽系南派房企楼盘，我希望大家不要被业内人士的造谣软文所误导。如果这家开发商销售被有关部门叫停，绝不是因为打八折卖得罪了其他楼盘，而是要防止它们提前转移预售资金的司马昭之心。