以案释法丨开发商和前期物业公司擅自变更物业管理费收费模式，无效！

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费模式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费模式。

长期以来，包干制是物业服务行业的主流计费模式，但酬金制具有更强的财务透明优势，近年来受到越来越多的关注。今年年初，上海市房屋管理局发布《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》，为酬金制推广提供了规范指引。但由于长期以来物业服务行业习惯于包干制，导致酬金制推广过程中产生了一定的矛盾纠纷。今天要介绍的就是与之相关的典型案例。

基本案情

2011年1月，被告某开发公司就其所开发小区的前期物业管理与被告某物业公司签订《前期物业服务合同》。双方约定前期物业管理期间收费形式为“酬金制”。

2016年5月，上述合同到期，两被告另行签订《前期物业合同补充合同》。约定前期物业管理期间，被告某物业公司按包干制形式向业主收取物业服务管理费，由小区业主向被告某物业公司支付物业服务管理费，盈余或亏损均由被告某物业公司承担。此时，该小区业主大会尚未成立。

2012年，原告张某某与被告某开发公司签署《上海市商品房预售合同》，购买涉案小区某弄某号房屋。2019年其获知《前期物业合同补充合同》有关内容后，就“包干制”提出异议，后经协商无果，向法院提起诉讼。

裁判结果

法院经审理认为，物业公司与建设公司未征求其他业主意见，擅自变更收费形式显属不当，将收费形式由酬金制变更为包干制，事实上排除了业主对可能存在的物业服务费用结余部分财产权益，属于排除业主主要权利的条款，应属无效。

依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决被告某开发公司与被告某物业公司签订的《前期物业合同补充合同》中涉及包干制的部分无效。

法官说法

前期物业合同不同于普通合同，除约束合同载明的双方当事人（即建设公司和前期物业公司）外，对购买房产的业主也有约束力。建设公司和前期物业公司不得以业主不是前期物业合同当事人为由，排除业主对前期物业合同履行情况的监督，更不可擅自变更合同内容。如前期物业合同条款涉及免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利等内容的，相关条款应属无效。

本案中，两被告未告知其他业主，擅自将“酬金制”变更为“包干制”，不但为业主知晓物业费用的收支情况，参与物业管理设置了障碍，更剥夺了业主分享物业经营收益的权利，确有必要通过一定机制对业主合法权益进行保护。由于涉案小区虽成立业主大会，但建设公司（即开发商）和小业主双方均无法达到专有部分占建筑物总面积过半数、总人数过半数的“双过半”条件，业主大会事实上陷入僵局。小业主以个人名义提起诉讼，确认《补充协议》无效，既有助于维护业主合法权益，也有助于打破业主大会“僵局”，推动涉案小区物业管理尽快驶入正轨。

​​​来源：上海市崇明区人民法院

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